为买卖房屋攀假亲　升值后“姨甥”闹翻脸

为买卖一套农村房产，原本没有血缘关系的两人相互认起了亲戚，好让买方迁户口、做交易。然而正当她们各自打着如意算盘时，房产价值的巨大变化让这对假“姨甥”立即闹翻了脸。

日前，桂林市秀峰区人民法院依法对这起农村房屋买卖合同纠纷案作出了一审判决。

为做交易村民与买房者攀亲

2005年7月，贺阿婆是桂林市秀峰区甲山街道办事处甲山村居民，罗小莉是一事业单位的女职工，两人本来没有血缘关系，但因为一桩买卖双方攀起了亲。

时年76岁的贺阿婆，老伴已病故多年，她在村里有一栋3层楼的自建房。贺阿婆有意将这套房出卖，罗小莉得知后想把它买下来，可问题是，罗小莉是事业单位职工系城镇户口，贺阿婆是农村户口，依据国家相关法律规定，两人不能进行农村房产交易。

为了促成这桩买卖，罗小莉与贺阿婆想了个办法：当年7月，由贺阿婆先向甲山村委打报告，称自己年事已高，想让“亲外甥女”罗小莉把户口转到她身边，照顾她的日常生活起居，帮她看管“私产”，但不参加乡、村的任何分配。

两个月后，罗小莉也向甲山村委打报告，称作为贺阿婆唯一的外甥女儿，根据老人请求要照顾“姨婆”，请村委批准她把户口转到贺阿婆户口所在地，不参加乡、村的任何分配。

不久后，申请得到了甲山村委及村民小组的同意，随后又得到了甲山街道办事处的准许。罗小莉的户口很快从市区迁入甲山村委。

罗小莉“攀亲落户”后，于2006年1月与贺阿婆签订了《农村房屋转让合同》，两人约定贺阿婆以30万元的价格将房子转让给罗小莉。签约后，罗小莉先后支付了23万元，贺阿婆则搬出房子，把房子交给罗小莉使用。

房产“升值”姨婆婆反悔

贺阿婆和罗小莉成了假亲戚，但没过多久，她们就“明算账”了。

一方面，虽然两人签订了《农村房屋转让合同》，但因罗小莉属城镇居民临时迁入的挂靠户口，并非甲山村正式村民，他们之间的房屋转让行为不符合国家相关政策，房屋产权变更手续就一直没能办下来。

另一方面，2012年5月，罗小莉所购买的房产有一部分因湘桂铁路建设需要而需拆除，为此，拆迁人与罗小莉签订了征收补偿安置协议书，罗小莉领到了2.1万余元的补偿款。

同年12月，房产又面临整体拆迁。经相关部门评估，该房屋市场价格共计60万余元，根据协议书，拆迁人将用市内一套相应面积的安置房与房屋产权人进行产权调换，此外，产权人还将得到房屋附属物的拆迁补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费、提前搬迁奖励等共计9.4万余元。

眼见房屋的价值已经翻了一倍还多，贺阿婆遂要求罗小莉返还房屋，但遭到拒绝。

争利益“姨甥”翻脸上法庭

为了拿回房屋，贺阿婆来到秀峰区法院起诉罗小莉。

贺阿婆称，自己与罗小莉签订的《农村房屋转让合同》违反法律规定，属无效合同。为此，她拿出了村委会、罗小莉单位以及城区建设局出具的《证明》，证明罗小莉属城镇居民临时迁入甲山村的挂靠户口，并非甲山村正式村民，她与罗小莉之间的房屋转让行为不符合国家相关政策，建设局因此未准许办理该房屋产权的变更手续。贺阿婆要求法院判决房屋拆迁所得的安置房及拆迁安置补偿款均归她所有，并要求罗小莉将已领取的2万余元补偿款返还给她。

庭审时，罗小莉将自己与贺阿婆私下立约的事和盘托出。罗小莉认为，两人签的房屋转让协议是双方的真实意思表示，且经甲山村委会同意并加盖公章予以确认，之后贺阿婆依约将房产交付给她，她亦依约履行了给付购房款的义务，协议已履行，应为有效。“我已将户口迁入到甲山村，作为甲山村的村民，应依法对受让的房产享有所有权。”她说道。

协议无效双方应担同等过错

秀峰法院审理后认为，罗小莉的户籍虽然落户于甲山村，但根据双方分别向甲山村委提交的《申请转移户口报告》以及甲山村委会出具的《证明》可知，双方系以为了照顾贺阿婆日常生活起居为由，申请将罗小莉的户籍从城市迁入甲山村，在双方提交的上述《申请》中均载明罗小莉不参与乡、村的任何分配，在罗小莉的户籍迁入甲山村后，其既未履行过甲山村村民的任何义务，亦未享受甲山村村民的任何权利，故法院对贺阿婆提出罗小莉系临时迁入的挂靠户口，其并非甲山村正式村民的主张予以采信。

法院指出，因在房产交易过程中，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权系同时转让，故双方所签订的《农村房屋转让合同》的买卖标的物不仅是房屋，还及于房屋下的相应农村集体土地使用权。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得集体土地的使用权。罗小莉的户籍是临时迁入甲山村的挂靠户口，并非享受和承担甲山村正式村民权利义务的主体，所以其购买农村房屋及宅基地的行为违反了集体经济组织成员权属性。据此，根据《合同法》第五十二条第（五）项关于：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，罗小莉与贺阿婆签订的《农村房屋转让合同》属无效协议。

同时，贺阿婆与罗小莉在签订房屋转让协议时，均明知罗小莉不具备受让房产的资格，因此对于该转让协议无效一事，双方应承担同等过错。

对于合同无效后财产处置问题？法院认为，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在双方签订的房屋转让协议无效后，罗小莉应将取得的房产返还给贺阿婆，贺阿婆亦应将收取的购房款及办理房产过户手续的相关费用返还给罗小莉。因涉案房产已被拆除，该房产已无法再由贺阿婆占有使用，故法院对贺阿婆提出《房屋征收补偿安置协议书》中载明的置换房产归其所有的诉请予以支持。

此外，因涉案房产经评估价值为60余万元，且除产权置换房外，拆迁人应另给付拆迁补偿费11万余元，相较于双方在2006年1月达成的涉案房产转让价30万元而言，该房产因拆迁补偿可得的增值金额已达41万余元。若本案房产转让协议有效，该房屋增值部分(包括因拆迁可获得的其他补偿)归罗小莉所有当无异议，但因涉案《农村房屋转让合同》已违反法律法规的禁止性规定，属无效协议，故根据《合同法》第五十八条的规定，在双方对合同无效均有过错且须相互返还财产的情况下，对于前述因房产拆迁补偿可得的增值部分应按双方的过错程度，由双方各享有50%。

由于产权置换房归贺阿婆所有，故应依据《房屋征收补偿安置协议书》约定由贺阿婆向拆迁人领取拆迁补偿款9.4余元，贺阿婆在依据前述拆迁补偿协议享有产权置换房及拆迁补偿款的同时，亦负有给付罗小莉被拆迁房屋增值款损失18.7万余元的义务。另，因《房屋征收补偿安置协议书》所载明应由拆迁人给付的拆迁补偿款9.4万余元中仅包含了前三个月的临时安置补助费，故对于之后的临时安置补助，亦应由双方各享有二分之一。

近日，秀峰法院依法判决，双方签订的《农村房屋转让合同》无效；贺阿婆返还罗小莉购房款及办理房产过户手续的费用23万余元，而安置房及9万余元的拆迁补偿款归贺阿婆所有，同时，贺阿婆赔偿罗小莉被拆迁房屋的增值款损失18.7万余元；应由拆迁人发放的临时安置补助费由双方各享受二分之一。

据悉，案件判决后上诉期内，双方均未上诉。（文中人物均为化名）